При любом способе управления многоквартирным домом основой функционирования управляющей организации является достаточное количество финансовых средств, собираемых от жителей (собственников). Существующей практикой наработано несколько вариантов организации работы управляющей организации в части выставления платежных документов, включая современные и гибкие системы аутсорсинга.

Структура платы за жилищно-коммунальные услуги и механизм ее оплаты

Управляющая организация выступает в качестве исполнителя жилищных услуг по отношению к потребителю. В части коммунальных услуг роль исполнителя у управляющей организации возникает только в случае отсутствия предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ.

Исполнитель услуги получает плату за оказываемые им услуги на основании платежных документов, которые на обывательском уровне в разных городах и регионах называются по-разному (платежки, квитанции, квитки, жировки и пр.).

При этом законом на потребителя возлагается обязанность сохранения документов, подтверждающих оплату, в течение не менее 3 лет со дня оплаты (пп. «А» п. 65 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354). Одновременно с чеками об оплате потребители, как правило, сохраняют и сами квитанции.

Следует учитывать, что в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме входит:

1. Плата за содержание жилого помещения, которая включает в себя:

— плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

— плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

— плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – КР на СОИ).

Данная часть обязательных платежей, предусмотренных п. 2 ст. 154 ЖК РФ, всегда выставляется управляющей домом организацией. При этом широкое распространение получают схемы агентских договоров, при которых внесение платы осуществляется на счет расчетного центра, производящего так называемое «расщепление платежей».

2. Взнос на капитальный ремонт.

В случае, если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора (в «общем котле»), выставление квитанций осуществляет региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов. Если способ формирования фонда капитального ремонта – специальный счет, то выставление платежных документов осуществляется двумя путями:

— либо в квитанции управляющей домом организации (с отдельным назначением платежа на отдельный счет, открытый в соответствии с требованиями Банка России);

— либо на базе квитанций, формируемых региональным фондом капитального ремонта многоквартирных домов при наличии агентского соглашения на оплату расходов регионального оператора по формированию, начислению и доставке (разноске) квитанций.

Обязанностей для регионального оператора выставлять квитанции при наличии решения о специальном счете (даже в случае, если его владельцем выступает региональный оператор) – законом не предусмотрено.

3. Коммунальные услуги.

Ранее пояснялось, что плату за коммунальные услуги выставляет их исполнитель. По умолчанию им является управляющая домом организация. Однако, в случае принятия решений, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, роль исполнителя приобретает поставщик ресурса, который самостоятельно ведет работу по начислениям за коммунальные услуги (начисление, доставка квитанций и работа с должниками).

Поставщики ресурса выставляют плату за коммунальные ресурсы двумя путями:

— самостоятельным формированием платежных документов (с их разноской/доставкой);

— либо с использованием возможностей расчетных центров (с механизмом расщепления платежей или без него).

Варианты начисления платы жилищно-коммунальные услуги

Вне зависимости от наличия или отсутствия прямых договоров жителей с поставщиками ресурсов (равно как и вне зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта), на управляющую организацию относится обязанность по выставлению собственникам (или нанимателям) платы за жилищные услуги, которые включают себя текущее содержание, оплату административно-управленческих расходов и КР на СОИ.

С учетом общей нормы о том, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим (п. 1 ст. 155 ЖК РФ), целесообразно формировать квитанции в начале месяца, чтобы собственники успели их вовремя оплатить.

С точки зрения формирования платежных документов у управляющей организации есть два варианта организации этого процесса: готовить платежки самостоятельно или отдать выполнение этих работ на аутсорсинг.

1. Самостоятельная работа по начислению платы жителям.

Преимущество данной схемы состоит, во-первых, в полном контроле всех процессов по начислениям и формированием квитанции (своими силами), а во-вторых, в оперативном решении любых проблемных вопросов в случае технических или иных ошибок.

Большинство сервисов по формированию квитанций представляют собой некие агрегаторы, в которые вносятся исходные для начислений переменные. На основании этих переменных в автоматическом режиме формируются платежные документы. Естественно, такая схема может сбоить, что способно привести к ошибкам в начислениях. В таком случае самостоятельная работа по начислению платы жителям, с одной стороны, способна избавить от потенциальных проблем. С другой стороны, формирование квитанций «своими руками» относит ответственность за данный процесс на управляющую организацию, которая в полном объеме контролирует механику начислений.

Недостатки этого варианта по подготовке квитанций также имеются. Прежде всего, финансовые и кадровые издержки. Делать квитанции самостоятельно имеет смысл как правило в случае, если в управлении находится много домов и необходимо личное участие с включенностью управляющей организации в эти процессы и процедуры (особенно на первоначальном этапе управления многоквартирным домом). В остальных случаях целесообразнее перевести решение этих вопросов на аутсорсинг.

2. Работа по начислению платы жителям на основе аутсорсинга через внешний расчетный центр.

При данной схеме заключается договор на оказание информационных или иных консультационных услуг и действия по формированию квитанций осуществляются специализированным расчетным центром (или черезкакой-либо программный комплекс-агрегатор).

Плюсы такой работы очевидны, прежде всего, для ТСЖ (которые управляют одним домом и которым держать собственного бухгалтера часто накладно). В таком формате начисление в квитанциях органично объединяется с механизмом использования упрощенных способов ведения бухгалтерского учета. Если управляющая организация относится к субъектам малого предпринимательства (или является некоммерческой организацией, т.е. ТСЖ), то в силу п. 4 ст. 6Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» она имеет право на использование упрощенных способов ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность.

Работа по начислению платы жителям на основе аутсорсинга через внешний расчетный центр позволяет решить большой объем побочных сложностей и проблем от традиционного «своего» бухгалтера:

— отсутствие профессионально-психологического выгорания (работа бухгалтера с жителями является «вредной»);

— автоматизация информационных процессов (начисление по исходным данным, рассылка квитанций и пр.);

— выстраивание единой системы на уже сформированных принципах работы (заложенных в алгоритме агрегатора или расчетного центра).

Конечный выбор варианта организации работы управляющей компании при начислении платы за жилищно-коммунальные услуги зависит от множества переменных (количества домов в управлении, финансовых оборотов, собственного штата и пр.), однако, в любом случае, ошибочным будет являться игнорирование современных возможностей автоматизации в ЖКХ с реально рабочими схемами аутсорсинга. Следует помнить, что управлять процессами всегда проще, чем управлять людьми. Поэтому схемы расчетных центров и внешней бухгалтерии могут являться эффективными даже для крупных управляющих организаций.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/

Строительство машино-мест внутри многоквартирных домов получает все большее распространение среди застройщиков. Причины этого состоят в традиционной нехватке парковочных пространств, стремлении заработать за счет продажи дополнительных объектов недвижимости, а также институционализацией понятия машино-места.

Коллективные автостоянки, парковки и машино-места

Закон разделяет три понятия: «коллективные автостоянки», «парковки» и «машино-места».

Коллективная автостоянка, расположенная на придомовой территории, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) включена в состав общего имущества. Собственники не вправе выделять ее в самостоятельный объект, устанавливать ограничители парковки с надписью «Мое парковочное место» и совершать иные подобные действия (ст. 37 ЖК РФ).

Парковка (парковочное место) – это специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка (п. 21 ст. 1 ГК РФ). То есть, парковочное место предполагает определенное оформление в соответствии с требованиями технических регламентов и иных нормативных актов (нанесение знака разметки, парковки, установка паркомата и пр.).

Понятие машино-места было введено с 01.01.2017 г. в п. 29 ст. 1 ГК РФ а также в ст. 130 ГК РФ. Машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.На машино-место должен быть документ о праве собственности с указанием правообладателя данного объекта.

До 01.01.2017 г. машино-места не имели статуса в виде самостоятельного объекта недвижимого имущества. Наиболее распространенной была такая ситуация: в многоквартирном доме нежилым помещением, входящим в состав общего имущества, был подземный паркинг. А доли внутри такого паркинга относились на собственников помещений многоквартирного дома. Также в ряде домов встречаются ситуации, когда часть машино-мест в подземном паркинге является зарегистрированной за отдельными собственниками, а часть относится к общему имуществу.

После 1 января 2017 года машино-места чаще всего продаются застройщиками как отдельные объекты недвижимости и допускается ситуация, при которой собственник машино-места не является собственником помещения (квартиры) внутри самого многоквартирного дома.

Права и обязанности собственника машино-места

Применительно к многоквартирному дому собственник машино-места обладает такими же правами, как и собственник жилого или нежилого помещения. Собственник машино-места указывается в реестре собственников, обязанность ведения которого возлагается законом на управляющую домом организацию. Кроме того, собственник машино-места вправе принимать участие в общих собраниях, получать в установленные сроки информацию, состав которой (подлежащий раскрытию) определен в законе.

В части обязанностей на собственника машино-места возлагается несение бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также оплата иных платежей и сборов, определенных в законе или по решению общего собрания собственников помещений.

Что и как оплачивает собственник машино-места

В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника машино-местав многоквартирном доме включает в себя:

-плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

— взнос на капитальный ремонт;

— плату за коммунальные услуги.

В части коммунальных услуг регулирование строится на Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).

В Правилах № 354 к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

В части внесения платы за текущее содержание машино-места управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

а) размер платы за содержание устанавливается на основании решения общего собрания (ст. 44 РФ)

б) несмотря на то, что в силу п. 31 Правил № 491 указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, есть судебная практика, которая позволяет устанавливать дифференцированные тариф для разных категорий собственников (ранее о такой возможности сообщил Конституционный суд в постановлении от 29.01.2018 № 5-П; кроме того, есть похожая практика у арбитражных судов, например, решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 кв.м нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Таким образом, собственнику машино-места можно установить как больший, так и меньший тариф.

В части внесения платы коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

— наличия решения общего собрания о распределении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома, исходя из показаний общедомового прибора учета. В этом случае, выставление платы коммунальные ресурсы осуществляется по факту.

— отсутствия решения общего собрания о распределении по факту коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома. В этом случае, коммунальные ресурсы выставляются по нормативу, который утвержден тарифным органом (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

Нужно учитывать, что машино-места могут потреблять не все коммунальные ресурсы, поставляемые в многоквартирный дом, а лишь некоторые (холодная вода и электричество) или даже один (электричество). Законом прямо не урегулировано право для собственника машино-места не оплачивать какие-то коммунальные ресурсы (например, которые не используются в подземном паркинге), однако часто управляющие организации идут навстречу собственникам машино-мест и не выставляют плату за те ресурсы, которых в паркинге нет.

В части внесения платы за коммунальные услуги, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

— объем электрической энергии, холодной воды и горячей воды, объем отводимых сточных вод определяется для собственника машино-места исходя из показаний приборов учета соответствующего коммунального ресурса;

— если приборы учета коммунальных ресурсов в машино-местах отсутствуют, то расчет строится исходя из площади указанного помещения и норматива потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Одновременно применяется повышающий коэффициент к соответствующему нормативу потребления коммунального ресурса, величина которого принимается равной 1,5 (п. 43 Правил № 354). При этом повышающий коэффициент не применяется к электрической энергии (п. 1 ст. 157 ЖК РФ).

В части внесения платы за капитальный ремонт, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

В соответствии с п. 3 ст. 169 ЖК РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом. Таким образом, собственник машино-места оплачивает взнос на капитальный ремонт наравне с иными категориями собственников помещений.

Машино-места и прямые договора с ресурсоснабжающей организацией

Следует отдельно отметить, что несмотря на то, что собственники машино-мест приравнены Правилами № 354 к нежилым помещениям, в части расчета платы за коммунальные услуги, требование закона о необходимости заключения прямых договоров на поставку холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа, а также отведения сточных вод путем заключенияв письменной форме договоров непосредственно с ресурсоснабжающей организацией на машино-места не распространяется.

Таким образом, плату за коммунальные услуги необходимо вносить напрямую управляющей, а не ресурсоснабжающей организации.

При этом собственники машино-мест наряду с другими собственниками помещений не лишены права принять решение о переходе на прямые договора с ресурсоснабжающей организацией (ст. 44 и 157.2 ЖК РФ).

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/

Соответствующее поручение президент России Владимир Путин дал правительству по итогам совещания.

«Тот уровень, которого мы сегодня достигли, должен остаться, — пояснил министр природных ресурсов и экологии России Дмитрий Кобылкин. — Все, что мы будем вменять региональному оператору в обязанность, может лечь в тариф для людей. Этого делать нельзя. Президент на это обратил внимание».

По мнению министра, «мусорная реформа» — самая сложная за всю историю, которую мы переживаем.

Бюджет Российского экологического оператора, который будет координировать реформу, в 2019 году может достигнуть 2,7 млрд рублей.

«Порядка 2,5–2,7 млрд нам нужно, чтобы эта компания полностью начала функционировать и выполнять уже конкретные задачи по строительству 20 мусоросортировочных заводов, в которых нуждаются субъекты», —сказал чиновник.

Жильцов многоквартирных домов стали меньше интересовать вопросы начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и больше — благоустройство дворов, свидетельствует рейтинг, подготовленный НП «ЖКХ Контроль» по итогам первого квартала 2019 года.

Так, меньше, чем в прошлом году, от граждан поступало жалоб на начисленную плату за ЖКУ, хотя с 1 января во всех регионах повысились тарифы, отмечает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. Количество жалоб не увеличилось даже после резонансного заявления руководителя ФАС Игоря Артемьева о том, что россияне вдвое переплачивают за ЖКУ.

ЦБ и ФАС рекомендовали банкам раскрывать все комиссии за оплату ЖКХ
Обращений по вопросам качества коммунальных услуг было получено заметно меньше — в целом ситуация в этой сфере немного улучшается, отмечает Разворотнева. Причина, вероятно, в сокращении аварийности на теплосетях на 10 процентов.

В то же время люди стали чаще обращаться по вопросам благоустройства придомовых территорий. Это можно объяснить реализацией проекта «Комфортная городская среда»: было принято решение продлить возможность отремонтировать придомовые территории с привлечением федеральных средств еще на год, и собственники хотят успеть. «Много конфликтов возникает в связи с непониманием принципов формирования очередности исполнения заявок», — сообщает Разворотнева.

Главным изменением стали массовые обращения по теме твердых коммунальных отходов (ТКО). Для многих переход на новую систему обращения с ТКО стал сюрпризом. На невозможность получить консультацию и плохую работу колл-центров чаще всего жаловались жители Московской, Орловской Псковской, Тверской и Ульяновской областей, Пермского края.

Количество обращений по вопросам качества коммунальных услуг существенно снизилось
Во многих регионах возникли сомнения в адекватности нормативов накопления ТКО. Особенно много вопросов возникает в связи с расчетом норматива в сельской местности, где жители сами перерабатывают и утилизируют большую часть отходов.

Также жалобы поступали на двойные платежи за вывоз мусора. При переходе на новую систему обращения с ТКО плата за содержание общего имущества дома должна быть уменьшена в идеале на ту же сумму, которая появилась в строке «Плата за ТКО». Однако по закону поступили меньше половины управляющих компаний: 14 процентов участников опроса рассказали, что плата даже увеличилась, 45,7 процента заявили, что осталась без изменений.

Вице-премьер Виталий Мутко поручил Минстрою создать отдельную подпрограмму модернизации коммунальной инфраструктуры. Об этом сообщила в четверг пресс-служба вице-премьера.

Решение было принято на совещании по вопросу выделения дополнительных средств из федерального бюджета на финансирование модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, износ которых достиг более 60%.

«Было решено выделить мероприятия по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, износ которых достиг более 60%, в отдельную подпрограмму государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», — отмечается в сообщении.

На эти цели Минстрой предлагает выделить 366,2 млрд рублей дополнительных средств из федерального бюджета. Из них на модернизацию систем теплоснабжения с 2020 года до 2024 года — 120,3 млрд рублей, на водоснабжение и водоотведение — 245,9 млрд рублей.

Уточняется, что это обеспечит замену свыше 6900 км сетей теплоснабжения, а также более 240,5 тыс. км сетей водоснабжения и водоотведения. В целом, согласно анализу Минстроя, протяженность ветхих сетей теплоснабжения в РФ составляет 49453 км, ветхих сетей водоснабжения и водоотведения — 328195 км.

Финансирование и план мероприятий

По мнению Минфина, финансирование мероприятий должно осуществляться за счет выделенных лимитов по федеральным проектам «Чистая вода» и «Оздоровление реки Волги», а также за счет средств Фонда реформирования ЖКХ. Мутко поддержал позицию Минфина и поручил Минстрою детально проработать подпрограмму.

«Нам нужен переходный период. Наша задача — достичь результата… Поэтому нужно провести инвентаризацию и на ближайшие три года составить план мероприятий», — приводятся в сообщении слова Мутко.

Он добавил, что финансирование модернизации ветхой коммунальной инфраструктуры уже сейчас может осуществляться за счет 13,5 млрд рублей Фонда ЖКХ, запланированных на 2019 год, а также за счет 5 млрд рублей проекта «Чистая вода» и 16 млрд рублей проекта «Оздоровление реки Волги».

«Нужно синхронизировать финансовые ресурсы этих программ и направить их на модернизацию коммунальной системы. Вместе с тем должна быть разработана стратегия привлечения инвестиций в ЖКХ. Ее также нужно включить в подпрограмму Минстроя. Работе инвестиционных программ нужно уделить особое внимание», — подчеркнул вице-премьер.