Многоквартирный дом является сложным объектом, на который замыкается большой объем различных групп интересов, в том числе, коммерческих. Потенциал использования общего имущества многоквартирного дома для коммерческих и иных целей – неодинаков и зависит от архитектурно-конструктивных особенностей объекта капитального строительства, его местоположения. Однако в любом случае есть некоторые принципы использования общего имущества, которым стоит следовать.

 

        Общий механизм использования общего имущества

 

        Законодательством установлен режим, при котором право пользования общим имуществом иными (третьими) лицами многоквартирного дома определяется собственниками. Все данные вопросы отнесены к безусловной компетенции общего собрания, которое:

1. Принимает решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).
2. Принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (пп. 3.1) п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

 

        Данные решения принимаются большинством, не менее чем 2/3 голосов «За» от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это довольно жёсткое ограничение, которое способно серьезно заблокировать работу управляющей организации, которая решит следовать в полном объеме установленному в законе регламенту.

 

Между тем, вне зависимости от принятых решений (их наличия или отсутствия) в многоквартирном доме необходимо,например:

— обеспечивать доступ операторам связи (провайдерам), чтобы они могли оказывать услуги связи абонентам (потребителям);

— согласовывать паспорт фасада или вывески собственникам нежилых помещений, которые используются для ведения предпринимательской деятельности;

— размещать прокладку воздушных линий связи через крышу многоквартирного дома (например, для работы лифтового хозяйства или обеспечения функционирования оборудования провайдера).

 

        Все эти работы носят неотложный характер и очень часто они не могут увязываться с ожиданием факта проведения общего собрания собственников. Несмотря на императивность ст. 44 и 46 ЖК РФ в части прав собственников определять механизм использования общего имущества в многоквартирном доме, прямой административной ответственности за действия по использованию общего имущества в условиях отсутствия решения общего собрания – законом не предусмотрено. Возможна только гражданско-правовая ответственность, механика доказывания вреда по которой с одновременным взысканием убытков от отдельно взятого собственника может быть затруднена.

 

        Поэтому задача управляющей домом организации состоит в том, чтобы найти баланс между стремлением осуществить использование общего имущества иными лицами с одновременным получением согласия собственников на данные действия.

 

        Варианты сэкономить путем использования общего имущества

 

        Для того, чтобы мотивировать жителей на получение согласия, предоставляемого управляющей организации для заключения договоров об использовании общего имущества, можно использовать три пути:

1.В соответствии с п. 12 ст. 162 ЖК РФ, договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено распределение полученной управляющей организацией экономии, которая может достигаться за счет сдачи в аренду общего имущества. В таком случае объявление жителям, что за счет аренды будут частично профинансированы расходы по содержанию общего имущества (например, установлены новые лавочки) – может повлиять на положительное решение вопросов использования общего имущества.

2.Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 169 ЖК РФ, доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме могут направляться в счет исполнения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт. Для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это является еще одним способом промотивировать жителей проголосовать за нужное решение с делегированием права управляющей организации на использование общего имущества иными лицами.

3.Наконец, в договоре управления многоквартирным домом можно прописать условие о праве управляющей организации заключать договора аренды (или иные договора), не вынося данный вопрос на отдельное голосование по повестке общего собрания собственников. В таком случае голосование 2/3 за договор будет означать согласие собственников на делегирование таких прав управляющей организации.

 

        Договоры на использование общего имущества: на что обратить внимание

 

        Наиболее распространенным договорами на использование общего имущества многоквартирного дома являются договора с операторами связи (провайдерами). Эти договоры очень редко называются договорами аренды и чаще всего поименованы как «договоры предоставления доступа».

 

        Не будет лишним включить в договор с провайдером текст следующего содержания:«Оператор связи»самостоятельно несет ответственность за качество выполняемых работ по оказанию услуг связи, использованию общего имущества дома и причинению при выполнении работ (использовании имущества) убытков жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, а также управляющей организации. При причинении вреда «Оператор связи»обязан возместить причиненный вред за свой счет и своими силами урегулировать возникший спор. Если это невозможно, «Оператор связи»возмещает управляющей организации причиненные убытки, а также судебные расходы в пятидневный срок с момента выставления счета.

 

        Данная категория договоров кабальная, написанная в пользу провайдера и заключать их необходимо только с протоколом разногласий и реальной ответственностью провайдера за то оборудование, которое он размещает (включая прописывание в договоре полной технической спецификации).

 

        Реже встречаются договоры на размещение лифт-бордов в кабинах лифтов. Такие договоры заключаются с рекламными агентствами, которые обычно демонстрируют гибкость в определении условий договора.

 

        Наряду с возмездными договорами (например, аренды) не стоит исключать практику заключения договоров безвозмездного пользования. Например, земельным участком, если он единолично занимается муниципальным детским садом как встроенно-пристроенным помещением многоквартирного дома.

 

        Как заставить вторую сторону заключить договор аренды

 

        В каждом конкретном случае мы определяем тип договора, исходя из его задач и наших ожиданий от прав и обязанностей сторон. Данная категория договоров не является обязательной для заключения второй стороной, поэтому понуждать к заключению договоров в судебном порядке не получится, можно только договариваться.

 

        Однако в том случае, если субъект использует единолично общее имущество (например, размещает рекламную вывеску на фасаде) без согласования с лицом, ответственным за содержание общего имущества (управляющей организации), последняя вправе обратиться в суд с негаторным иском о проведении демонтажа незаконно установленного

оборудования.

        Стоит помнить, что ответственность за любую рекламную вывеску, если она упадет на случайного прохожего, будет нести не ее владелец, а непосредственно управляющая организация, не обеспечившая требования безопасного содержания общего имущества (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).

 

 

        Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/