Заключение управляющей организацией договора управления с ТСЖ: механизм и практика
Договор управления многоквартирным домом является специальной разновидностью договоров, заключаемых в целях надлежащего управления многоквартирным домом. Как правило, такие договоры заключаются между собственниками и управляющей организацией. Значительно реже они встречаются, когда сторонами по договору управления является ТСЖ, как заказчик, а управляющая организация – как исполнитель. Между тем, данная конструкция договорных отношений имеет хороший потенциал, т.к. позволяет по-новому взглянуть на ситуацию «Заказчик – Исполнитель».
Зачем управляющей организации заключать договор с ТСЖ
Рынок ЖКХ-услуг носит концентрированный, а местами монополизированный характер (особенно, если речь идет про небольшие муниципальные образования или закрытые города – ЗАТО). Монополизация всегда ведет к росту цены при низком уровне сервиса и плохом качестве оказываемых услуг.
Так, по данным, которые приводятся в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2035 года, с помощью ТСЖ управляется лишь 13,5% многоквартирных домов, а в 78% случаев собственники выбрали управляющие компании. И хотя формально государство заявляет, что приоритетным способом управления МКД является ТСЖ (хотя на деле мы видим обратные процессы), нужно учитывать, что дело не в способе управления, а в механизме обратной связи и нормальной работе заказчика (жителей) и исполнителя (управляющей организации).
На рынке представлено довольно много управляющих организаций, которые безобразно делают свою работу. Вместе с тем, есть много примеров неудачных ТСЖ, которые также приводят дом к упадку. Жители стремятся создать ТСЖ для того, чтобы сформировать того самого заказчика услуг (ответственного собственника), попытки создания которого не прекращались все эти годы и до настоящего времени не увенчались успехом. Между тем, управляющей организации заказчик услуг в лице ответственного собственника по большому счету не нужен, поскольку он будет мешать делать бизнес.
Такая ситуация создает дополнительное давление внутри системы и рано или поздно проблемы отсутствия обратной связи так или иначе сдетонируют. Между тем, смысл заключения договора управления многоквартирным домом между ТСЖ и управляющей организацией состоит в том, чтобы объединить заказчика услуг и их исполнителя для работы в интересах дома и жителей с одновременной возможностью заработка.
Преимущества для управляющей организации от заключения договора с ТСЖ состоят в следующем:
- Формируется заказчик жилищно-коммунальных услуг с определенной в законе субъектностью (в виде юридического лица, правления, с набором прав и обязанностей).
- Создается актив дома в лице правления, который будет формировать обратную связь между управляющей организацией и жителями.
- Внутреннее понимание у жителей, что «у нас в доме ТСЖ, а не УК»; нужно помнить, что большинству комфортнее от осознания, что ТСЖ является для них чем-то своим по сравнению со сторонней управляющей организацией.
В качестве контрдовода управляющей организации будет один и очень простой: «Все эти пункты мы можем реализовать и без ТСЖ». Но тогда встает простой вопрос: если все так замечательно, то почему же дома уходят из управляющей организации в ТСЖ? Ответ очевиден: работа с жителями – это отдельное искусство, навык, который необходимо вырабатывать и реализовывать, но которым обладают не все. И тут мы снова упираемся в ситуацию, что управляющей организации ответственный и заинтересованный собственник не нужен, потому что он будет мешать работать.
Как управляющей организации заключать договор с ТСЖ
В построении рабочей схемы договорных отношений между ТСЖ и управляющей организации – нет места романтике. У актива дома должно быть верное целеполагание, понимание, какие цели необходимо достичь и в какой срок.
Разберем алгоритм заключения управляющей организацией договора управления многоквартирным домом с ТСЖ:
1.Определение условий договора и тарифа. Внутри этого этапа правление ТСЖ определяет тот набор и услуг, который необходимо получать для дома, а управляющая организация просчитает тариф, достаточный для финансирования требуемого сервиса.
- Инициируется общее собрание, на котором принимается решение о заключении договора управления между ТСЖ и управляющей домом организацией. Одновременно собственники утверждают тариф.
- Затем управляющая организация подает пакет документов в орган государственного жилищного надзора в целях внесения изменений в реестр лицензий субъекта. После того, как дом будет закреплен за управляющей организацией, она приступит к управлению им.
Сложные вопросы «ленивого ТСЖ»
Большую сложность при заключении управляющей организацией договора управления с ТСЖ вызывает финансовая сторона дела. И здесь мы имеем некий парадокс и отсутствие понятного правового регулирования. Если в доме есть ТСЖ, то данное юридическое лицо необходимо содержать и финансировать (в части бухгалтерского учета или оплаты работы председателя).
Между тем, формальное и фактическое управление многоквартирным домом будет осуществляться управляющей организацией (дом будет находиться в ее лицензии). Однако в случае договора управления роль управляющей организации – исполнитель, а не заказчик. Тогда выставление квитанций должно будет осуществляться на реквизиты ТСЖ, которое будет переводить управляющей организации денежные средства за оказанные услуги, оказываемые по договору управления.
Ряд управляющих организаций идет по пути так называемого расщепления платежей, когда денежные средства платятся на счет расчетного центра, выступающего платежным агентом. Другой путь предполагает, что управляющая организация собирает деньги на свой счет и из них платит заработную плату председателю и возмещает расходы на ведение ТСЖ как юридического лица. Эти схемы нельзя считать правильными, поскольку нарушается баланс интересов заказчика и исполнителя.
На наш взгляд, если управляющая организация решит пойти по пути заключения договора с ТСЖ, чрезвычайно важна правильная конструкция договорных отношений, сам договор должен быть максимально выверен, в нем важно прописать все возможные аспекты взаимодействия ТСЖ и управляющей организации.
Возможно заключение трехсторонних договоров, между ТСЖ, платежным агентом и управляющей организацией. Нелишне устно проговорить права и обязанности сторон, что позволит избежать конфликтов в будущем.
Как уже отмечалось, в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2035 года ТСЖ указано в качестве «приоритетного» способа управления многоквартирным домом, что отражает стремление государства сформировать заказчика услуг ЖКХ. Несмотря на кажущиеся сложности, работа управляющей организации для ТСЖ по-своему интересна, а рабочие схемы взаимодействия и эффективного решения вопросов позволяют по-новому взглянуть на процессы управления и оптимизировать их. Все большее количество управляющих организаций идут не только по пути обслуживающих ТСЖ организаций, но и по модели «УК – ТСЖ».
Вместе с тем, создание в каждом доме ТСЖ и заключение договора управления с ним – не может являться самоцелью, поскольку все эти вопросы необходимо решать индивидуально, исходя из конкретного запроса жителей на сервис и согласия за этот сервис платить.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук