Многоквартирный жилой дом – это Клондайк по оказанию всевозможных услуг жителям, а имеющееся общее имущество в доме, принадлежащее на правах собственности жителям, может приносить неплохой доход, если правильно этим имуществом распоряжаться, используя его для коммерческой деятельности. И здесь необходимо отметить, что грамотное решение данного вопроса в доме во многом зависит от активной жизненной позиции жителей, от их вовлечённости в процесс управления жилым домом. И, конечно, особая роль здесь отводится совету дома, который в соответствии с законодательством наделён серьёзными правами и обязанностями по контролю за его эффективной эксплуатацией, содержанием, ремонтом и использованием общедомового имущества по прямому назначению.

В вопросе использования общедомового имущества у собственников дома имеются очень большие возможности и дело здесь не только в том, чтобы грамотно распорядиться и использовать эти возможности.

Так, например, в каждом жилом доме на первых этажах, есть помещения, которые можно сдать в аренду, а на полученные дополнительные средства проводить работы по текущему ремонту дома, а также направлять их и на капитальный ремонт дома. Однако, не все жители полноценно осведомлены по данному вопросу.

Для многих это просто факт, о котором они не слышали и ничего не знают. Вот для этого и нужен актив в доме из числа жителей и обязательно в доме должен быть Совет дома, который смог бы разобраться сам в данном вопросе, разъяснить, помочь жителям и показать им, какие возможности в доме имеются по использованию общедомового имущества для блага всех жителей. А общее имущество дома может стать очень даже неплохим источником дохода. Ещё с начала массовой приватизации квартир, когда считалось, что подвалы, чердаки, колясочные – это собственность муниципалитетов, никакой определенности в этом вопросе не было. Однозначная определенность и ясность по общему имуществу многоквартирного дома была дана в принятом в 2005 году Жилищном кодексе России, где конкретно было прописано, что общее имущество жилого дома принадлежит владельцам жилых и нежилых помещений на правах общедолевой собственности.

Размер доли такой собственности пропорционален площади занимаемого помещения. В зависимости от доли общедомовой собственности и определяется размер платы каждого собственника за содержание и обслуживание данного имущества дома.

В новом Жилищном кодексе было дано ещё и разъяснение о том, что общее имущество многоквартирного дома – это не только расходы на его содержание, но ещё дополнительная возможность, которая может приносить всем жителям дома доход.

К примеру, за счёт сдачи подвала или площади цокольного этажа дома в аренду, можно получить дополнительный доход и использовать его на текущий или капитальный ремонт дома. Земля перед домом, также является общедомовым имуществом, но при одном условии, если Вы её оформили в соответствии с законом в качестве общедомового имущества. При выполнении этого условия Вы можете использовать её также в интересах всех собственников дома.

На земле, принадлежащей Вашему дому, можно построить детскую площадку, для машин жителей – автостоянку, а можно часть земли сдать в аренду под киоск или ларёк, целью получения дополнительного дохода на нужды дома.

К сожалению, очень часто жители собственники общего имущества дома сталкиваются с таким фактом, что у этого имущества уже есть другой хозяин. Бывает так, что это имущество уже было давно приватизировано. Но даже, если это имущество не приватизировано, то, как правило, муниципалитеты записывают его на свой баланс и считают его своим имуществом.

Согласно законодательству, к общедомовой собственности относятся лестницы, лестничные площадки, лифтовые шахты, чердаки, крыши, подвалы с инженерным оборудованием, фасадные стены, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры, земельный участок под зданием и вокруг него с элементами благоустройства и так далее.

Собственники жилья могут на законных основаниях сдавать в аренду крыши домов и фасады, например, для размещения рекламных баннеров, плакатов и других конструкций. В лифтах и подъездах, стены можно также сдавать под размещение рекламы. А ещё в жилом доме можно сдавать нежилые помещения для размещения офисов, всевозможных складов или для проведения каких-либо мероприятий.

В данном случае, можно сдать в аренду и часть придомовой территории для размещения, например, автостоянки или открытия отдельного входа в нежилое или офисное помещение, расположенное в доме. Например, в старых жилых домах, если у них имеются технические возможности, жители могут сдавать в аренду имущество для размещения оборудования интернет-провайдеров, сотовых операторов платежных систем, например, для установки терминалов в подъезде.

Как видим, законодательство даёт большие возможности жителям, собственникам для использования своего общедомового имущества на благо всего дома. И здесь всё зависит активности жителей, их желания, возможности решать оперативно и грамотно возникающие вопросы. Имеющиеся законы дают право жителям сдавать имущество в аренду, но только на основании решения общего собрания собственников жилого дома.

Собственники дома могут решать и вопрос передачи имущества жилого дома в пользование третьим лицам. Но ещё раз отметим, что решать данный вопрос может только общее собрание собственников жилья. Собрание определяет и тех, кому поручается заключать договор на использовании общего имущества многоквартирного жилого дома.

По действующему законодательству, право на заключение договора аренды на общее имущество дома представляется управляющим компаниям, ТСЖ, а также гражданам или юридическим лицам, как являющимся, так и не являющимся собственниками помещений. На основании договора доход каждого собственника от сдачи имущества в аренду будет определяться в зависимости от размера его доли. Этот размер определяется по правилам, изложенным в 37 статье Жилищного Кодекса РФ.

Передача имущества в аренду, в данном случае, состоит из нескольких этапов и здесь не должно быть никаких нарушений. Если будут какие-то нарушения, то они приведут к отмене решения собрания о передаче имущества в аренду на основании решения суда.

Главная задача здесь, это соблюдать процедуру подготовки и проведения собрания. Важным моментом является своевременно и правильно сообщить о назначении собрания. Согласно закону, такое сообщение доводится до собственников не позднее, чем за 10 дней до даты мероприятия. И, обязательно, инициатор собрания должен направить каждому собственнику владеющему недвижимостью в доме персональное уведомление.

С учётом того, что в доме может быть государственная и муниципальная собственность, инициатор направляет уведомление о проведении собрания в органы исполнительной власти РФ региона, либо в орган местного самоуправления в зависимости от того, кто обладает помещением в многоквартирном жилом доме. В противном случае, суд может отменить решение собрания.

И еще немаловажное уточнение – извещения должны направляться заказным письмом и вручаться обязательно под роспись.

Может быть так, что собрание собственников жилья организуется в очной форме, то в этом случае, присутствие собственников жилья и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием: Ф.И.О, номера помещения, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли и так далее.

Нарушение закона, несоблюдение правил проведения общего собрания собственников при передаче в аренду имущества дома, как правило, приводит к отмене решения собрания в судебном порядке. Правильно оформленный протокол общего собрания собственников жилья в данном случае главный документ и он должен соответствовать нормам закона.

Протокол с решением собрания о передаче имущества в пользование должен содержать наименование, дату, номер, место проведения собрания, сведения об инициаторе, секретаре, лицах проводивших подсчёт голосов, текст решения.

Все эти требования прописаны в законодательстве и должны неукоснительно выполняться.

Протокол общего собрания собственников жилья вправе оспорить не только собственники, не согласные с передачей имущества, но и Государственная Жилищная Инспекция, которая очень часто использует это право при рассмотрении жалоб и заявлений жителей.

Если собрание проведено с соблюдением буквы закона, то в данном случае по итогам его проведения уполномоченное собственниками лицо обязано заключить договор о передаче в аренду общего имущества многоквартирного жилого дома. Заключая такой договор, необходимо не забывать, что в некоторых случаях для его использования требуется разрешение органов местного самоуправления. К примеру, размещение конструкции на фасаде здания является муниципальной услугой и здесь обязательно требуется получить от него разрешение. За нарушение этого условия, собственникам грозит отмена договорных обязательств в судебном порядке и, как следствие, демонтаж конструкций, размещённых на крыше или фасаде здания.

Договор аренды общего имущества многоквартирного дома в обязательном порядке подлежит ещё и государственной регистрации, когда срок аренды превышает 11 месяцев.

Как уже было сказано, от сдачи в аренду общего имущества жители получают доход и в этой связи, собственники жилья должны знать, что деньги нужно ещё и уметь правильно расходовать на нужды дома. Способов здесь, как правило, несколько.

Собственники жилья могут просто лично получать доходы. Деньги им будут направляться на карточку или на счёт в банке собственника жилья.

Собственники жилья могут принять решение о зачислении получаемых средств в фонд капитального ремонта по реквизитам, указанным в квитанции.

Жильцы, собственники квартир, также имеют право использовать деньги на создание условий по обеспечению безопасности в доме: приобрести и установить систему видеонаблюдения в доме, организовать охрану здания и так далее.

А ещё деньги, полученные от аренды имущества, можно потратить на мероприятия по энергосбережению в доме, на выполнение работ по энергетической эффективности общедомового имущества.

Не запрещается собственникам жилья использовать средства от сдачи в аренду общего имущества на оплату жилищно-коммунальных услуг.

В жилом многоквартирном доме всегда много затрат на его содержание и эксплуатацию, поэтому полученными средствами от аренды можно оплатить текущий ремонт дома, выполнить дополнительные работы по благоустройству детской площадки и любые непредвиденные работы, а, как правило, их бывает очень много и весной, и летом.

Дополнительный доход, полученный домом от аренды, можно направить и на выплату вознаграждения совету дома за его активную и ответственную работу по созданию комфортных условий для проживания жителей в доме. Однако, как и в любом деле, а особенно в таком важном, как обслуживание и содержание жилого дома, могут быть и проблемы при сдаче имущества в аренду.

Получая доход, собственники помещений не должны забывать и о налоговых обязательствах. Доходы от сдачи в аренду помещений естественно приносит финансовую выгоду арендодателям, в этой связи, все денежные средства, полученные от сдачи в аренду, облагаются налогом на доход физических лиц. При этом не имеет никакого значения, поступают деньги в фонд капитального ремонта, подрядчику за выполненный объём работ по текущему ремонту, или направляются управляющей компании в счёт оплаты услуг по управлению жилым фондом. Арендатор – собственник общего имущества в доме, является налоговым агентом и в соответствии с законом обязан платить этот налог.

Закон разрешает собственникам зарабатывать на сдаче в аренду общего имущества многоквартирного дома. Однако, не все жители, собственники жилья, осознают этот факт и правильно пользуются своим правом.

Конечно, нужно иметь ещё опыт и практику по решению всех вышеуказанных вопросов и быть ответственным за порученное дело. Прямо нужно сказать, что зарабатывать деньги непросто и не все собственники готовы к этому. Порой бывает не просто найти подходящего арендатора, а ещё нужно и грамотно заключить договор, кто-то должен проявить инициативу в этом деле, взять на себя ответственность, решить много организационных вопросов, обсудить их с активом из числа жителей, вынести вопрос на собрание. А самое главное – это законно и выгодно сдать имущество в аренду.

Для решения данной задачи среди собственников жилья должна вестись просветительская работа по изучению их законных прав, чтоб жители принимали правильные, грамотные решения в интересах собственников дома. Жители МКД должны помнить, что только по-настоящему хозяйским отношением к своему дому, к его имуществу, можно не только навести должный порядок, но и создать необходимые условия для качественного и комфортного проживания в нём.

Порядок в доме – критерий экономический: больше порядка – меньше затрат. И к этому нужно стремиться в ЖКХ.

Следите за публикациями в нашей информационной рубрике и будете в курсе по многим важным вопросам в ЖКХ.

Автор: Владимир Иванович Андреев, эксперт в ЖКХ с многолетним опытом, инициатор социально-ориентированного проекта «Живи Как Хозяин»