При строительстве многоквартирных домов застройщики часто снижают издержки путем удешевления строительных материалов. С учетом повышения в 2021 году цен на бетон, строительные смеси и в особенности на металл, попытки застройщиков сэкономить на всем, скорее всего, будут встречаться чаще. Отступления от проектных решений приводят к тому, что капитальный ремонт приходится начинать делать практически сразу после того, как заканчивается гарантия на дом. Сказанное справедливо и для неновых домов, которые всегда имеют проблемы, решаемые путем капитального ремонта. Поскольку текущим тарифом эти проблемы не перекрыть, единственным источником финансирования работ может быть только проведение капитального ремонта.

 

        Недостаточный тариф на текущее содержание для капитальных работ в доме

        Вопрос тарифа на текущее содержание – чрезвычайно болезненный и большинство жителей, к сожалению, не понимает, что тариф на текущее содержание является недостаточным для комплексного благоустройства дома и двора. За рядом исключений (например, нового или премиального дома) тариф на текущее содержание лишь позволяет поддерживать то состояние дома, которое есть сейчас. Ни о каких капитальных проектах за счет управляющей организации в данном случае речи идти не может.

        Порочность данной системы состоит в том, что в отличие от тарифа на капитальный ремонт или платы за коммунальные ресурсы, ценообразование по текущему содержанию – полностью в руках жителей.

        В 2018 году в п. 4 ст. 158 ЖК РФ была введена норма о том, что если собственники на общем собрании не установили тариф на текущее содержание, его в директивном порядке установит орган местного самоуправления. Под эту практику были разработаны специальные рекомендации Минстроя РФот 06.04.2018 N 213/пр.

        Однако по факту п. 4 ст. 158 ЖК РФ работает очень плохо, поскольку местные власти не хотят брать на себя ответственность за непопулярные действия по повышению тарифов для управляющих организаций (особенно в свете того, что впереди выборные годы). Также, власти не будут намеренно завышать тариф для управляющей организации, которая не может организовать эту работу с жителями самостоятельно.

        В этом случае источником финансирования капитальных работ может быть только фонд капитального ремонта, тарифообразование которого регулируется государством. Многие управляющие организации не любят заниматься капитальным ремонтом, поскольку это крайне ответственное и неблагодарное дело: жители, как правило, не оценят эти работы, а на управляющую организацию могут быть направлены упреки в том, что она «дорвалась» до фонда капитального ремонта жителей и теперь его транжирит.

        Дополнительные проблемы могут быть созданы жалобами в надзорные органы.Тем не менее, если управляющая компания «играет» вдолгую, и понимает, что она управляет домом на перспективу и не планирует от него отказываться, проведение капитального ремонта станет неизбежной частью ее работы. Кроме того, несмотря на негатив, проведение капитального ремонта способно поддержать лояльность жителей и нормальное отношение к собственной управляющей организации.

        Стоит помнить, что если управляющая организация не проведет капитальный ремонт в установленный в региональной программе срок (а проведение данных работ необходимо), то орган местного самоуправления в течение 1 месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления (п. 7 ст. 189 ЖК РФ). А если управляющая организация допустит такие действия с деньгами жителей, то это не добавит ей популярности.

 

        Целевой характер затрат по капитальному ремонту

        Прежде всего, стоит помнить, что затраты по капитальному ремонту носят строго целевой характер и их состав установлен в ст. 166 ЖК РФ.

        Законодательство выделяет три уровня расходов по капитальному ремонту:

1.Федеральный компонент: п. 1 ст. 166 ЖК РФ (ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома).

2. Региональный компонент: п. 2 ст. 166 ЖК РФ (чтобы определить состав работ по региональному компоненту, необходимо посмотреть региональное законодательство о проведении капитального ремонта, где эти работы раскрываются).
3. Факультативный компонент: п. 3 ст. 166 ЖК РФ (работает только в том случае, если собственники платят взнос больше, чем установленный обязательный минимум; в таком случае можно финансировать проведение любых работ по капитальному ремонту общего имущества за счет возникающей разницы).

        Устанавливать собственный перечень работ, который отличается от того, что определено в законе – не допускается, и эти действия могут повлечь за собой уголовное преследование лица, допустившего растрату фонда капитального ремонта.

        Ошибочным является представление, что общее собрание может установить своими решениями проведение любых видов работ по капитальному ремонту. Принятые решения в этой части будут являться ничтожными, поскольку будут противоречить ст. 166 ЖК РФ.

 

        Подготовка к проведению капитального ремонта

        Законодательство выделяет два способа формирования фонда капитального ремонта:

        — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

        — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (в народе названный «общим котлом») (п. 3 ст. 170 ЖК РФ)).

        При этом владельцем специального счета может быть: региональный оператор по капитальному ремонту, а также ТСЖ, ЖСК или управляющая организация, если они управляют домом (п. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).

        Управляющая организация осуществляет проведение капитального ремонта в том случае, если она является владельцем специального счета.

        Проведению капитального ремонта предшествует реализация ряда подготовительных процедур.

1. Информационное обеспечение и объяснение жителям содержания тех работ, которые предлагается провести. Это можно сделать текстовым сообщением на листовке, а также в домовом чате, либо отдельной видеопрезентацией или роликом. Жители должны понимать те цели, которые преследует управляющая организация в части проведения капитального ремонта. Тогда будет легче провести общее собрание и собрать голоса.
2. Проведение общего собрания. Проведению капитального ремонта всегда предшествует процедура проведения общего собрания, которая предполагает набор обязательных для обсуждения и согласования вопросов.

        Необходимо принять решения:

        — о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту (здесь следует выбрать те работы, которые определены в ст. 166 ЖК РФ и проголосовать за конкретный вид или группу работ);

        — о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту (верхняя планка трат всегда утверждается на общем собрании и превышать ее нельзя; учитываем, что верхняя планка не означает, что нужно ее потратить целиком, смысл лишь в том, чтобы заложить траты с профицитом и тем самым подстраховаться);

        — о сроках проведения капитального ремонта (предложения о капитальном ремонте должны быть озвучены собственникам не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества (п. 3 ст. 189 ЖК РФ); если капитальный ремонт проводится преждевременно, то обычно сроки указываются не более одного года с года планируемого капитального ремонта, однако ввиду форс-мажоров рекомендуется сроки также заложить чуть больше, чтобы подстраховаться);

        — об источниках финансирования капитального ремонта (в данном случае таким источником будет являться специальный счет по капитальному ремонту);

        -о лице, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (обращаем внимание, что такое лицо делает лишь приемку работ; хотя в нашей практике встречались ситуации, когда выбранное лицо подписывало сами договоры на проведение капитального ремонта, а это не допускается) (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).

        Все данные решения принимаются не менее чем 2/3 от общей площади собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

 

        Тратим денежные средства жителей на проведение капитального ремонта

        Специальный счет имеет особый режим траты и использования денежных средств.

        На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (за исключением обязательств по капитальному ремонту, которые возникли из заключенных договоров по работам, утвержденным на общем собрании). Кроме того, в случае признания владельца специального счета банкротом, денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (п. 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ, ст. 36.1 ЖК РФ).

        Получив решения общего собрания о проведении капитального ремонта, управляющая организация будет являться уполномоченной собственниками на поиск и заключение договора с подрядчиком. Самого подрядчика на общем собрании утверждать не обязательно.

        Для того, чтобы банк, в котором открыт специальный счет, оплатил работы по капитальному ремонту, в него необходимо представить:

        — протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о принятых решениях по капитальному ремонту;

        — договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества (при этом данный договор должен содержать условие о гарантийном сроке не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки; при этом,если цена договора превышает 3 миллиона рублей, подрядчик должен иметь членство в саморегулируемой организации в области строительства (п. 2.1 ст. 52 ГК РФ));

        — акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

        Законодательство допускает предоплату в размере не более чем 30% от стоимости таких услуг и (или) работ по договору (пп. 3 п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

 

        Отчет о проведенных работах перед жителями и надзорными органами

        Стоит отметить, на специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме (п. 4 ст. 175 ЖК РФ). Таким образом, управляющая организация не вправе тратить денежные средства с одного спецсчета на финансирование работ по другим своим домам.

        Приемку работ по капитальному ремонту рекомендуется проводить в два этапа:

1. С группой уполномоченных на общем собрании собственников. Нужно помнить, что конечными заказчиками услуг и работ являются сами жители. Поэтому важно иметь представительство из их числа, провести коллективный осмотр проведенных работ и составить список недостатков по их замечаниям. А затем эти замечания проработать с подрядчиком. После устранения недостатков уполномоченное лицо из числа собственников подписывает внутренний приемочный акт.
2. Имея на руках приемочный акт от жителей, управляющая организация, как заказчик по договору строительного подряда, имеет правовые и фактические основания для подписания акта с подрядчиком. Конечно, со стороны управляющей организации нелишне указать на дополнительные строительные изъяны и недоделки, чтобы подрядчик их устранил.

        В части последующего контроля тех трат со специального счета, которые осуществлялись управляющей организацией, необходимо исходить из регионального законодательства. Например, Правительством Пензенской области утверждено Постановление от 27 ноября 2013 года № 887-пп «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению сбора отчетов о целевом использовании денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пензенской области».

        В соответствии с данным документом, установлена форма отчета о целевом использовании денежных средств, которую подает управляющая организация после проведения работ по капитальному ремонту.

        Проведение капитального ремонта многоквартирного дома управляющей организацией – непростая процедура, имеющая много подводных камней и сложностей. Однако эти действия позволяют улучшить качество жилого фонда и заработать дополнительную лояльность от жителей.

 

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/