Как правильно подготовиться к проведению общего собрания
Общее собрание – сложная процедура, порядок проведения которой должен соответствовать обязательным требованиям. Часто мы видим, что установленный в законе порядок проведения общих собраний– нарушается, а само собрание превращается в сход с жаркими спорами. Рассмотрим вопрос о том, как правильно подготовиться к проведению общего собрания.
Юридические моменты
- Будем различать понятие общего собрания и понятие схода или сбора. Общее собрание – это орган управления многоквартирным домом, а результаты собрания оформляются протоколом, имеющим специальные требования к письменной форме. Сход или сбор – это совместное обсуждение группой жителей (не обязательно собственников) имеющихся вопросов без специальной процедуры и вне выполнения обязательных требований.
На обывательском уровне общие собрания и сходы – часто путают местами, чего делать не следует. Именно решения общих собраний, которые оформлены протоколом, являются официальными документами, удостоверяющими факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
- Если в доме не создано ТСЖ, то только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).Если в доме создано ТСЖ, то высшим органом управления является общее собрание членов ТСЖ, которое созывается в порядке, установленном уставом ТСЖ (п. 1 ст. 145 ЖК РФ).
У общего собрания собственников и общего собрания членов – разные компетенции (ст. 44 и 145 ЖК РФ), а потому принятие решений по повестке вопросов может различаться. Например, по вопросам выбора правления ТСЖ, утверждения смет, заключений ревизоров, утверждения тарифа (включая иные членские взносы) – голосуют только члены ТСЖ. А вот вопросы, касающиеся проведения капитального ремонта, использования общего имущества и т.п. – касаются всех собственников, а потому по ним голосуют как члены, так и нечлены ТСЖ (собственник может не быть членом ТСЖ).
Вопрос о том, можно ли делать совместные общие собрания собственников и членов ТСЖ – остается открытым. В одном из писем от Минстроя России, автору настоящей статьи было сказано, что проведение общих собраний собственников и членов ТСЖ путем совместного присутствия участников – не запрещается законом, однако протоколы общих собрания членов и собственников рекомендуется оформлять раздельно (во избежание путаницы). Поэтому тип собрания – членов или собственников – определяется на этапе формирования повестки вопросов для голосования.
- До начала проведения собрания наряду с повесткой вопросов нужно определиться с инициатором. Им может быть:
— любой собственник помещения в многоквартирном доме (для собрания собственников) или член ТСЖ (для собрания членов) (п. 2 ст. 45 ЖК РФ)
— управляющая организация, в том случае, если она управляет домом по договору управления (п. 7 ст. 45 ЖК РФ)
— орган местного самоуправления (например, по вопросу создания совета в многоквартирном доме, если он не был создан ранее) (п. 2 ст. 161.1 ЖК РФ) или по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории (п. 2 ст. 45 ЖК РФ).
Чаще всего инициатором общего собрания является собственник или группа собственников, а управляющая компания выступает в качестве приглашенного лица.
Организационные моменты
После того, как инициаторы общего собрания найдены, а повестка вопросов определена, следует выбрать вид общего собрания. ЖК РФ допускает проведение общих собраний в форме:
— очного голосования;
— заочного голосования (опросным путем или голосованием через ГИС ЖКХ или региональные информационные системы);
— очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).
Несмотря на повсеместное развитие IT-технологий в ЖКХ, в большинстве случаев, продолжает использоваться очно-заочное голосование. Очное голосование практически невозможно реализовать, поскольку для того, чтобы оно состоялось, необходимо чтобы на очную часть собрания пришло не менее 50% от общего числа собственников в доме (п. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Заочное голосование можно проводить только в том случае, если было очное голосование, которое не имело кворума. А голосование через ГИС ЖКХ довольно проблематично, поскольку тяжело «загнать» людей на данный портал. Многие жители ленятся и им проще поставить своей рукой подпись в бюллетене постаринке, чем логиниться через ЕСИА на портале. При этом региональные информационные системы (порталы) есть лишь в крупных регионах и столицах, а на периферии до их внедрения пока что очень далеко.
- Выбрав вид собрания, форму проведения голосования, инициаторов и повестку вопросов – необходимо подготовить сообщение о проведении общего собрания и уведомить о его проведении других собственников.Другие собственники должны быть уведомлены не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
Уведомление осуществляется двумя способами:
— путем направления сообщения о собрании каждому собственнику заказным письмом за 10 дней до даты собрания;
— путемуведомления за 10 дней до даты собрания иным способом, если ранее он был утвержден на общем собрании (обычно выбирается способ размещения сообщений на информационных стендах в местах общего пользования или при входе в подъезды).
В сообщении всегда указываются:
— сведения об инициаторе собрания;
— форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
— дата очной и заочной части, место или адрес, куда должны передаваться решения;
— повестка дня собрания;
— порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрание, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (п. 5 ст. 45 ЖК РФ).
К проведению общего собрания необходимо получить актуальный реестр собственников на дату проведения собрания. Формально его обязана предоставлять управляющая домом организация (в течение 5 дней с даты обращения), она же обязана его актуализировать (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ). Однако по факту мы видим, что часто реестр или не предоставляется, или намеренно предоставляется неверным, чтобы было проще оспорить принятые решения. Поэтому в данном вопросе лучше полагаться только на себя и заказывать реестр самостоятельно.
Коммуникативные моменты
Естественно, до проведения общего собрания (хотя бы очной части) необходимо информационное обеспечение по принимаемым решениям. Поэтому важно не просто разместить повестку вопросов на стенде или во внутридомовом чате, но и объяснить до даты собрания суть вопросов и решений, которые по ним предлагаются. Это можно сделать как онлайн, путем диалога с соседями на пространстве чата, так и путем отдельных объясняющих листовок, раскладываемых по почтовым ящикам. В этом случае жители придут на собрание заранее подготовленными, а понимания по принимаемым решениям будем больше.
Общее собрание – серьезное и сложное мероприятие, которое требует юридической, организационной и коммуникационной подготовки по установленным в законе требованиям. Если следовать им досконально, то все обязательно получится, а оспорить принятые решения будет проблематично или невозможно.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук