Работе совета многоквартирного дома в ЖК РФ посвящена ст. 161.1 ЖК РФ. Она раскрывает смысл совета дома как заказчика жилищных и коммунальных услуг, а также определяет механизм взаимодействия между советом дома и управляющей организацией.

 

        Место совета дома в системе жилищного управления

        Цель совета дома – сформировать из числа собственников заказчика жилищных и коммунальных услуг. Если в доме более четырех квартир, но не создано ТСЖ, в доме должен быть создан совет. Если он не был создан в течение одного года, то совет обязан создать орган местного самоуправления, который в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ (п. 1 и 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

        Обязанность для местных властей создавать совет дома, если его не создают сами собственники – выглядит весьма странно, однако наличие этой нормы компенсируется тем, что она практически никогда не выполняется. С другой стороны, совет дома нужен самим жителям и если они считают, что могут обходиться без него, то местные власти уж точно не должны «причинять добро» и создавать такие советы.

        Интересно, что ст. 161.1 ЖК РФ («Совет многоквартирного дома») была введена лишь в 2011 году, и она идет следом за ст. 161 ЖК РФ («Выбор способа управления многоквартирным домом.Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом»), принятой в 2004 году и, по сути, дополняя ее.

        Таким образом, государство озадачилось формированием заказчика услуг лишь спустя 7 лет после того, как утвердило основные принципы управления многоквартирными домами.

        В дальнейшем ст. 161.1 ЖК РФ многократно дополнялась в 2014, 2015 и 2020 годах, но до настоящего времени полномочия совета дома остаются абсолютно декоративными и травоядными по причине отсутствия какой-либо самостоятельности и субъектности.

        С другой стороны, для управляющей организации законом не предусмотрены какие-либо санкции за то, что она «не слушает» совет.

        Численность совета дома не ограничена, однако ЖК РФ рекомендует устанавливать количество членов совета многоквартирного дома, с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (п. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Срок полномочий совета также не ограничен, и он работает до переизбрания на общем собрании, либо избрания правления ТСЖ (п. 9 ст. 161.1 ЖК РФ). Из числа членов совета выбирается председатель совета многоквартирного дома, однако регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (п. 1 и 6 ст. 161.1 ЖК РФ).

        Смысл совета дома состоит в том, чтобы выступать некой буферной прослойкой между собственниками, с одной стороны, и управляющей организацией – с другой стороны. Совет дома не привязан к какой-то конкретной управляющей организации и формально, стоит над любыми управляющими организациями, действуя исключительно в интересах дома и его жителей. Для этой цели законом установлен определенный перечень полномочий и прав для совета дома(п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

 

        Полномочия совета дома и как они работают

        Рассмотрим, чем конкретно занимается совет многоквартирного дома и его председатель:

1. Определяет условия договора управления многоквартирным домом. Для этого председателя совета ведет переговоры, а их результаты доводит до сведения собственников.
2. Заключает договор управления многоквартирным домом. В дальнейшем данный договор, подписанный председателем совета, как правило, размещает в ГИС ЖКХ (с другой стороны, если председатель совета не подпишет такой договор, ничего страшного не произойдет, поскольку в силу п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50%голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора).
3. Осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

        Однако, в чем именно заключается контроль и как он реализуется, закон не уточняет. Кроме того, право осуществлять такой контроль есть в случае, если собственники выдали письменные доверенности председателю совета на представление их интересов (что большая редкость).

4. Председатель совета дома, как заказчик услуг, вправе подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, либо акты о невыполнении управляющей организацией обязательств. Такие акты направляются в органы местного самоуправления, которыев пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации.

        Если изложенные в жалобе факты подтвердятся, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).Интересная, но практически не работающая норма.

        Однако, данное условие о праве председателя совета дома на составление подобных актов действует только в том случае, если председатель был наделен таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений, чего не происходит практически никогда: обычно совет просто выбирается (чтобы была видимость заказчика), но специальных полномочий не имеет.

5. На основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (что в общем-то можно делать и не будучи членом совета или его председателем, в соответствии с ГК РФ).
6. Общее собрание имеет право принять решение о наделении совета дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пп. 4.2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Однако текущий ремонт в любом случае делается за счет собственников, а управляющая организация обязана делать лишь обязательный минимум работ (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290). Таким образом, принимая популистское решение о текущем ремонте необходимо одновременно принять непопулярное решение об источниках финансирования этих работ.

        Как видим, формально, в законе приведен ряд неких полномочий, которые добавляют декоративной субъектности совету дома и его председателю. Однако никакой ответственности для управляющей организации за отсутствие конструктивной работы с советом – закон не содержит.

        Поэтому муляжность совета и общая имитация данного института устраивает всех:

— орган местного самоуправления может похвастать, что во всех домах на подведомственной территории созданы советы домов из ответственных собственников; кроме того, советы полноценно встраиваются в вертикаль власти и не создают властям проблем, какие может создать, например, ТСЖ;

— управляющая организация, как правило, получает лояльных активистов, которые подписывают все необходимые акты (которые, впрочем, можно и не подписывать);

— у части жителей есть иллюзия, что в доме есть совет, работающих в интересах жителей.

        Безусловно, моя критика в адрес совета дома как института без реальных полномочий – это не критика в адрес живых людей, которые на базе совета дома решают проблемы дома. Работа этих людей на базе совета – достойна благодарности и высокой оценки.

        Однако, работая в совете дома, нужно понимать имитационность данного института. На базе советов дома в регионах часто создаются ассоциации(или общественные движения) советов домов, которые возглавляются чиновниками (иногда отставными), а ассоциации часто используются для саморекламы своего руководства. Таким образом, на базе советов домов строится очередная мертвая вертикаль, хотя для жилого фонда необходима живая горизонталь.

 

        Как запустить реально работающий совет дома

        И все же, несмотря на критику советов домов, управляющая организация не должна относиться к совету дома как врагу. С другой стороны, подкуп совета дома – также будет плохим вариантом с точки зрения содержания жилищного фонда.

        Противоречие здесь состоит в том, что обычно управляющие организации неофициально платят членам совета (или председателю) какие-то денежные средства (либо обнуляют начисления в квитанциях). Между тем, зарплату председателю должны платить жители, как заказчики его услуг, а не управляющая организация как то лицо, которое председатель совета дома обязан контролировать (будучи у нее на содержании).

        Формально в законе есть норма о том, что общее собрание собственников помещений вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).

        Однако основной вопрос тут – за чей счет это будет происходить. В минимальном перечне работ № 290 обязанности для управляющей организации оплачивать работу совета дома – не предусмотрено. Да и кроме того, совет дома это то, что нужно в большей степени жителям, а не управляющей компании.

        Значит, собственники должны принять решение о включении в тариф дополнительного сбора на содержание совета дома (хотя бы председателя) и платить ему. В таком случае председатель совета дома будет являться независимым от управляющей организации.

        С другой стороны, полезной практикой будет создать отдельный чат между представителями совета дома и управляющей организацией для оперативного решения возникающих вопросов и проблем. Тем самым управляющая организация получит обратную связь от заказчика оказываемых услуг. А члены совета будут иметь понимание, что к ним прислушиваются.

        Немаловажной является практика ежемесячных планерок, проводимых между советом дома и управляющей организацией. На них можно обсуждать запросы жителей. Члены совета будут доводить информацию о встречах до остальных жителей, которые будут понимать, сколько будет стоить то или иное благоустройство.

        В нормальных условиях управляющая организация должна стремиться к тому, чтобы выбрать в состав совета сильных и уважаемых людей, которым доверяют их соседи. С таким советом будет работать непросто, но только в таком случае будет нормальная обратная связь и взаимопонимание, а не декоративная имитация общественного представительства.

 

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/