Управление апартаментами: выстраиваем полноценную организационную структуру и схему работы
Рынок апартаментов активно развивается и это порождает множество вопросов о том, как управлять подобными объектами. С этой проблемой сталкиваются девелоперы, для которых сам процесс управления в отличие от стройки является «незнакомыми водами». Разбираем практически вопрос, как управлять апартаментами в условиях отсутствия правового регулирования.
Два подхода к управлению апартаментами
Апартаменты – объект недвижимости, который имеет уникальные особенности: он по факту есть, а полного его определения – нет. Апартаменты – это нежилое помещение. Но по правилам предоставления коммунальных услуг нежилое помещение определяется лишь применительно к многоквартирному дому. А многофункциональные здания с нежилыми апартаментами многоквартирным домом не являются.
В условиях подобной неопределенности выработано два ключевых подхода к управлению апартаментами.
1. В ситуации, когда нет прямого регулирования, жилищное право допускает использование аналогии права и аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ). Чаще всего используется аналогия закона, которая регулирует сходные отношения в жилищной сфере.
Тогда управляющая (обслуживающая) компания стремится максимально подвести свою работу под общие начала управления многоквартирными домами. Ведь некоторые из них управляют не только апартаментами, но и жилфондом, поэтому существенного различия в подходе не наблюдается (за исключением отсутствия государственного жилищного надзора и включения объекта в реестр лицензий субъекта).
Плюсы такого аналогии закона как управленческого подхода:
— понятность действий по управлению объектом;
— предсказуемость процессов управления, взаимоотношения с третьими лицами и собственниками.
Минусы:
— необходимость наработки преюдициальной практики по всем вопросам (от тарифов до решений общих собраний);
— использование схем жилищного управления может создать дополнительные риски и проблемы для устойчивости процесса управления объектом.
2. Второй подход предполагает отказ от аналогии закона и продвигает собственные управленческие механизмы. В таком случае управление полностью замыкается на владельцев бизнеса, обычно завязанных на девелоперов. Жители не имеют какой-либо самостоятельной субъектности, включенности в процессы управления и влияния на них. Фактически они отстраняются от управления своим общим имуществом, потому что такое имуществом может быть не определено или зарегистрировано за застройщиком.
Управленческие решения обслуживающей организации не терпят критики, онисложно предсказуемые, плохо моделируемые и зачастую непонятны самому собственнику.
Плюсы такого подхода:
— полная свобода во всех действиях по управлению объектом;
— отсутствие каких-либо механизмов контроля со стороны надзорных органов.
Минусы:
— отсутствие ориентированности на собственника, как на заказчика услуг по управлению, формирует долгосрочные риски по отказу от такой модели управления объектом и смене УК;
— свобода любых действий может приводить к злоупотреблениям, формированию ощущения собственной безнаказанности за любые действия.
Так или иначе девелоперы и связанные с ними организации моделируют начинку от обоих управленческих подходов, подгоняя ее под специфику объекта, который берется в управление. И для собственников, и для девелоперов, и для эксплуатирующих организаций важно здесь не перегибать палку и исходить из требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 7 ЖК РФ).
Подготовка к управлению апартаментами
Основные вопросы по управлению необходимо решить до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Их последовательность, следующая.
1. Создание своей управляющей организации или управление объектом силами девелопера.
В отличие от управления многоквартирными домами, при управлении апартаментами не нужно проходить лицензирование или получать квалификационный аттестат. А значит, эти задачи может решить специальное подразделение внутри девелопера, которое будет отвечать за эксплуатацию. Естественно, в него нужно будет заводить сотрудников, обучать их технике сервиса, который отличается от практике стройки. Но в плане бизнес-процессов специальные жилищные требования можно не соблюдать и руководствоваться своими схемами и рабочими алгоритмами. А вот если объектов в управление нужно взять много, то создания отдельной организации, которая будет отвечать за эксплуатацию, видимо, не избежать.
2. Калькуляция тарифа.
Речь идет не только про жилищные, но и про коммунальные услуги. Правила предоставления коммунальных услуг напрямую можно не применять, т.к. они не распространяются на апартаменты. В то же подобные объекты могут иметь сложные схемы подключения к коммунальным ресурсам или даже самостоятельно их производить. И все же примерных формул из правил для жилфонда стоит придерживаться, т.к. это облегчит работу при эксплуатации, к тому же, проще объяснить природу начисления жителям.
Что касается жилищных услуг, то они должны быть просчитаны на основе подробной калькуляции всех необходимым расходов (от обычной уборки МОПов до охраны территории и СКУДа). Стоит также учесть процент неплательщиков, дополнив его возможностью ежегодной индексации тарифа на величину потребительской инфляции.
3. Конструирование договорной работы.
Конечно, все рабочие схемы по управлению объектами должны быть прописаны в договоре управления апартаментами, который стоит утвердить на общем собрании. И здесь аналогия права, а именно п. 1 ст. 162 ЖК РФ («собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора») будет скорее на руку управляющей организации.
Поэтому договор стоит утвердить на общем собрании, предусмотреть в нем все возможные риски и элементы работы по обслуживаю нежилого фонда. Также полезно прописать в договоре условия его акцепта путем совершения конклюдентных действий (оплаты квитанции, отсутствия письменных возражений после направления и пр.). Естественно, такой договор лучше всего заключить со 100% собственников, чтобы в дальнейшем на письменном договоре основывать требования в суде в случае неисполнения договорных обязательств по оплате.
Процесс управления апартаментами
В практическом смысле процесс управления апартаментами мало чем отличается от управления жилфондом. За исключением того, что ответственности у управляющей организации меньше (равно как и меньше прав у собственников). Но все же злоупотреблять отсутствием правового регулирования не стоит.
Любой объект с апартаментами должен обслуживаться достойно, а работа управляющей организации должна быть понятна жителям. Поэтому обратная связь здесь очень важна. Действия управляющей организации должны быть предсказуемы для собственников. А в части текущего содержания будет полезно перенести нормы специального жилищного регулирования (например, работа АДС 24/7 или частота уборки МОПов) в процесс управления апартаментами. Так будет проще и собственникам, и эксплуатирующей организации.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук