Порядок в доме – критерий экономический: больше порядка – меньше затрат. Но порядок в доме сам собой не будет обеспечен, у дома должен быть полноценный ответственный хозяин, и конечно самым ответственным таким хозяином может быть собственник жилья из числа активных жителей дома.

В этой связи, возникает законный вопрос, кто же должен быть хозяином дома, представляя интересы всех собственников жилья дома? Конечно же – это совет дома в лице его председателя, и такой совет должен быть у каждого дома. Задача совета непростая, крайне ответственная перед собственниками жилья по обеспечению должного порядка в доме, в его содержании и эксплуатации.

Совет дома из числа активных участников МКД, как правило, организуется для контроля работы управляющей компании и других всевозможных коммунальных служб, поставщиков ЖКУ. Правильно организовать работу совета дома непросто, для этого требуется личное время жителей, практический жизненный опыт и знание жилищных законов. Такая работа, конечно, требует мотивации и определённого материального вознаграждения. И такой вопрос рано или поздно встаёт перед жителями дома.

Рассмотрим более подробно и уясним для себя: положено ли вознаграждение совету дома по закону?

Многие жители, к сожалению, знают о совете дома очень мало, зачастую путают совет дома с ТСЖ, а также жилищным или потребительским кооперативом. Разница между ними значительная, так как у них разная правовая форма. ТСЖ и кооперативы организуются в форме юридических лиц, тогда как совет – это группа инициативных жильцов МКД.

По существующему жилищному законодательству в каждом многоквартирном доме обязательно должен быть совет дома и по закону обойтись без совета нельзя. В этой связи, собственникам жилья на избрание председателя и членов совета дома согласно закону даётся всего три месяца. Если жители не смогут использовать данную возможность, то их инициативу перехватит местное самоуправление и тогда его представители сами организуют общее собрание собственников и обяжут избрать совет. Как правило, жители выбирают членов совета дома из рядов собственников жилья. Выбирая таким образом совет дома, председатель работает не только для своих соседей,но и для себя. И в этом смысле есть гарантия того, что от него будет больше пользы, чем от наёмных работников.

Со дня избрания совета дома на участников такой организации ложится ответственность по взаимодействию с управляющей компанией и коммунальными службами. Конечно, это ответственная работа по созданию комфортных условий для проживания жителей в доме. Совет дома, в первую очередь, должен контролировать ход текущих и капитальных работ, работу обслуживающего персонала и принимать активное участие в рассмотрение жалоб жителей на некачественное обслуживание, завышенные счета по квартплате и многие другие вопросы.

В этой связи, на первый взгляд, можно сказать, что работа совета дома вроде бы относится к общественной, добровольной работе и не требует какой-то оплаты труда. Раньше в законодательстве не было установленных норм о вознаграждении председателя совета дома и других участников. Но изменения от 2015 года наделили общее собрание собственников жилья правом выплачивать его председателю и участникам совета вознаграждения. Такое решение жители многоквартирного дома, собственники жилья, должны принимать на общем собрании. Но если жители большинством голосов не поддержат такое предложение, проголосуют против, то деятельность совета так и останется неоплачиваемой. В другом случае собственники принимают решение о порядке, способе и сумме выплат.

В этой связи, возникает небольшая проблема. Так как совет дома не является юридическим лицом, открыть счёт в банке и перечислять туда средства нельзя, приходится искать другие законные пути.

Бывает так, что жильцы предлагают совету не платить взносы за содержание и ремонт дома. Но такое решение нарушает нормы Жилищного кодекса РФ. По закону эти деньги получает управляющая компания. Сумму устанавливают собственники жилья на общем собрании, исходя из затрат на общедомовое имущество. Изменить её просто так нельзя, это нарушает условия договора с управляющей компанией. Если вдруг жильцы самовольно вычтут из общей платы взносы членов совета, то это рано или поздно приведёт к конфликту между жилищниками и собственниками.

Управляющая компания также не имеет права освобождать участников совета многоквартирного жилого дома от обязательных платежей. По закону это нарушает равенство между собственниками квартир. То же касается ситуации, когда общее собрание собственников жилья предлагает компенсировать разницу повышением суммы платежей за общедомовое имущество. В данном случае, необходимо сказать, что это ещё более недопустимо, так как незаконно удерживать вознаграждение из платежей за коммунальные услуги. Такое решение может принести дополнительные проблемы – у управляющей компании обязательно возникнет долг перед ресурсосберегающими организациями. В этой связи коммунальщики вынуждены будут исправлять ситуацию двумя способами: отключат должников от услуг или снизят качество работ. Но самое главное у собственников нет законного права принимать такие решения самостоятельно. Тарифы за коммунальные услуги устанавливают региональные органы власти, на которые жильцы повлиять не могут. А ещё, самовольное решение жителей по данному вопросу, скорее всего, приведёт к судебным разбирательствам.

Здесь есть ещё один вопрос, обычно членами совета дома становятся разные жильцы и, конечно, освободить каждого из жителей от коммунальных платежей будет неправильно, ведь с ними живут семьи, а распределять квартплату, вычитая одного человека в квартире, практически нереально. Вышеуказанные примеры наглядно показывают, что ни одним из этих способов передать вознаграждение участникам совета нельзя, так как нарушается действующее законодательство.

Как же законно перечислять вознаграждения совету многоквартирного дома?

Как правило, управляющая компания может заключить с членами совета МКД трудовой или гражданско-правовой договор. Тогда сумму вознаграждения включают в счёт за содержание общего имущества отдельной строкой. Но в этой связи совет дома скорее всего получит не ту сумму, о которой жильцы договорились на собрании. Она будет меньше по двум причинам. Первое это то, что доход участников совета и старшего по дому облагается налогом, т.е. управляющая компания удержит НДФЛ, а второе – УК обязана начислить страховые взносы в рамках налогового законодательства.

Достаточно распространённая практика, когда надзорные органы находят минимальные нарушения и накладывают на жилищников санкции. Поэтому будет лучше, если между советом дома и УК сохранятся отношения, предусмотренные договором управления.

Юристы-практики ЖКХ, также предлагают прописывать в договоре управления дополнительные обязанности УК. Например, начислять и выставлять в платёжках сумму «зарплаты» совета дома. Это довольно удобная схема, поскольку жилищники не вступают со старшим по дому ни в какие правовые отношения, а денежные средства по такой статье квитанции могут направляться напрямую совету дома. Отчётность перед ФНС в таком случае ложится на плечи получателя дохода, т.е. члена совета дома.

Вовлечение жителей процесс управления жилым фондом очень важный вопрос для всей деятельности жилищно-коммунального хозяйства, а организация советов дома из числа активных собственников жилья значительно повышает ответственность и жителей дома и работников жилищной сферы. Плодотворная совместная работа жителей и управляющей компании реально может изменить ситуацию на рынке оказания жилищно-коммунальных услуг и в первую очередь скажется на качестве и культуре обслуживания жителей, на улучшении в целом комфортной среды для жителей всего жилого дома. И это задача должна быть главной как для собственников жилья, так и для работников ЖКХ.

Следите за публикациями в нашей информационной рубрике и будете в курсе важных вопросов в жилищной сфере.

Автор: Владимир Иванович Андреев, эксперт в ЖКХ с многолетним опытом, инициатор социально-ориентированного проекта «Живи Как Хозяин»